ООО ЮРУСЛУГИ

Сделка с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью может только гражданин, достигший совершеннолетия и обладающий полной дееспособностью. Несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане имеющие собственность могут выступать участниками сделок с недвижимостью, с рядом ограничений, так согласно ст. 26 ГК РФ Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

Информация об изменениях:Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ в подпункт 3 пункта 2 статьи 26 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2013 г.

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.

По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.

4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса».

А согласно ст. 28 ГК РФ Дееспособность малолетних:

«1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:

1) мелкие бытовые сделки;

2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;

3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними».

Итак, все недееспособные граждане делятся на две категории: во-первых, малолетние (не достигшие 14 лет) и полностью недееспособные граждане, а во-вторых, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние граждане (от 14-18), а также граждане, находящиеся в момент заключения сделки в состоянии, когда они не могли четко осознавать своих действий. Сделки, приведшие к нарушению прав граждан первой категории, признаются ничтожными, а сделки с участием граждан второй категории могут быть оспорены. Малолетние граждане не имеют права заключать сделки с недвижимостью – за них это делают их законные представители (родители или опекуны). Если, например, речь идет о продаже квартиры, в которой один из собственников несовершеннолетний, то родителям или опекунам потребуется также заручиться согласием на проведение сделки из органов опеки и попечительства ст. 37 ГК РФ.

Если сделку совершил гражданин, признанный в результате психического расстройства недееспособным, то его законный представитель может подать в суд иск о признании последствий данной сделки недействительными. Тем не менее, если сделка оказалась совершенной к выгоде недееспособного гражданина, то она по требованию опекуна может быть признана действительной. “Стоит отметить, что в ситуации с полностью недееспособным гражданином все сделки за него совершает опекун, официально установленный над ним”.

Под ограниченно дееспособными гражданином подразумевается тот, кто злоупотребляет спиртными напитками или наркотическими средствами, тем самым ставя свою семью в тяжелое материальное положение. Над таким гражданином также устанавливается попечитель, только с согласия которого ограниченно дееспособный человек может совершать сделки с недвижимостью.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право совершать сделки с недвижимостью при условии, что родители или попечитель дадут официальное согласие на проведение этих сделок.

Третья группа граждан, последствия сделки с которыми нередко оспариваются в суде, – это лица, которые именно на момент заключения сделки не могли контролировать свои действия и осознавать происходящее вокруг. Возможность оспорить такую сделку, с одной стороны, защищает права граждан, с другой же – служит основой для проведения ряда мошеннических схем. В первом случае владельца квартиры могли специально ввести в такое “безотчетное” состояние, чтобы он “подарил” имущество.

Если после совершения сделки бывшему собственнику “подаренного” жилья удастся доказать, что он был в вышеописанном состоянии, то последствия сделки будут признаны недействительными, а следовательно, квартира вернется в руки невольного “дарителя”. С другой же стороны, мошенники, состоящие в сговоре с продавцом, умело пользуются ст. 177 ГК РФ для признания сделки недействительной уже после того, как получили деньги с покупателя. Так, одним из известных путей обмана является схема “травма головы”, которую вкратце можно описать так: продавец специально получает травму головы, фиксирует ее в травмпункте, оформляет сделку купли-продажи, а затем подает иск в суд, где заявляет, что “получил травму, ничего не понимал, отдайте квартиру обратно”.

Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, вступивший в силу 31 января 1998 года, предоставил гражданам и организациям возможность выбора – оформлять сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной ст. 161 ГК РФ – простой письменной форме.

Договоры, составленные в простой письменной форме, после прохождения государственной регистрации, имеют такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные договоры. Их основное преимущество состоит в том, что клиент имеет возможность не обращаться к достаточно высокооплачиваемым услугам нотариуса.

Сделки с недвижимостью оформляются договорами:

договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости (дома, квартиры, комнаты), а также доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 549 ГК РФ);

договоров дарения жилой недвижимости, доли в праве общей собственности на нее (ст. 574 ГК РФ);

договоров мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них (ст. 567 ГК РФ);

соглашений об установлении (определении) долей в праве общей собственности на жилой дом, квартиру.

другие договора, кроме договоров ренты и залога.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при не достижении согласия) по решению суда.

Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) – статьи 28 и 29 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) – статьи 26 и 30 ГК РФ.

При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц ст. 292 ГК РФ.

Согласие выдаётся органом опёки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-отчуждателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.

Если сторона-приобретатель приобретает объект по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-приобретателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.

Такое согласие супруга (-и) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и может оформляться любым из двух способов, имеющих для регистрационной палаты одинаковое юридическое значение: Право собственности у приобретателя по договору во всех случаях возникает с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).

Проверка недвижимости перед сделкой

Перед тем, как заключать договор покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости. Необходимо проверить:

архивная выписка за последние 18 лет (берется в паспортном столе по месту расположения квартиры) и распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Эти документы вам никто не даст без помощи собственника квартиры. Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые имеет место быть; Справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД), взятые на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка очень легко оспорима. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени);

Далее следует посетить паспортный стол по адресу объекта и поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию; Выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, скорее всего, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей;

Выяснить, нет ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно;

В случае, если в распечатке перехода прав собственности вы увидите, что переход предыдущих прав собственности происходил в нотариальной форме, лучше всего для полного спокойствия посетить этих нотариусов и уточнить у них есть ли в реестре соответствующие записи и являются ли подписи на документах их собственными (нотариусы не обязаны давать такую информацию и, скорее всего, откажут. В этом случае попробуйте действовать через помощника или секретаря);.

Если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности. В этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может предоставить только нотариус ее выдавший;

После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:

Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке;

Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом;

Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ “О ТСЖ”.;

Не помешает также и беседа с соседями по лестничной площадке. Они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например, сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору найма и плату взял уже до конца года). Полезным может оказаться общение не только с непосредственными соседями продавца, но и с соседями по подъезду. Они тоже могут сообщить достаточно важную для вас информацию: например, как долго в этом доме живет семья продавца, какие у них складываются отношения с соседями. Подобные беседы помогут вам собрать большое количество информации о продавце, которую не смогут предоставить никакие документы. И еще один совет: с соседями лучше пообщаться в доверительной обстановке, не в присутствии продавца квартиры или риелтора.

Обращаем ваше внимание на то, что, согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации также установила последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Часть 5 статьи 29 ЖК РФ гласит: «Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние». Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ). Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства. Таким образом, собрав исчерпывающую информацию о потенциальном объекте вашей покупки и, убедившись, что риски для вас минимальны или вовсе сведены к нулю, можно назначать день сделки.